尽管有传言，希腊移民涨价会延迟。
但摆在我们眼前的事实就是9月1日，希腊移民正式迈进新时代：
希腊黄金签证项目以其低门槛、办理简便、海外房产升值等属性，成为全球投资者的热门选择，尤其是中国投资人。
截至2024年7月，中国申请人总数位列通过该国黄金签证计划获取身份的国家之首，其次为土耳其、黎巴嫩和英国。
这次新政变化自然颇受关注，我们一起来看下：
80万欧：阿提卡大区（包含比港和佩里斯特里区域）、塞萨洛尼基米克诺斯、圣托尼里以及人口超过3100人的岛屿地区（包含克里特岛）的120m²及以上房产。
40万欧：其余地区的的120m²及以上房产。
25万欧：从其他性质（工厂建筑/文物建筑等）转化成住宅性质的房产。
注：
1）可投资保护性建筑，在续签居留许可时，建筑物的修复(按照保护建筑的要求)必须已完成；
2）可投资具有其它性质的建筑(可以是商业、工业、酒店等，如果是工业性质，许可在变更前要有5年空置期)，且用途(许可)需转为住宅性质，用途(许可)转换必须在提交黄金居留许可申请之前全部完成。
需要注意的是：
80万欧元或者40万欧元政策区域必须购买一套120平方米以上的房产，才可申请黄金居留许可。
并且房产仅限长租，不得用于短期租赁，也禁止改住宅为商用。
要说三轨并行的最大亮点，莫过于性价比依旧在线的“商改住”房产项目。
“商改住”是指投资者可以选择购买那些原本用于商业或者工业用途（工厂），甚至是文物建筑的房产，通过购买商业房产并进行产权证照变更，由商业地产改造成住宅地产，以满足希腊黄金签证计划新政的资格条件。
目前可选“商改住”房产主要有以下三类：
从地理位置和投资属性上讲，希腊工厂大多位于偏远山区，有可能存在地基破损、改造难度大、成本高等问题。
从身份性价比上讲，依据移民新政要求，工业地产变更为住宅需许可在变更前要有5年空置期，且用途转换必须在提交黄金居留许可申请之前全部完成，可选地产可能比较有限。
依据法案要求，投资人续签居留时，古建需按照文物建筑1:1修复完毕，不得按照现代建筑修复，因希腊文物保护建筑均在希腊旅游局登记备案，修复可能会耗费大量人力财力。
因希腊旅游国家属性，古建修复完成后可能会颇受旅游人士的青睐。
对比前两类地产，商业地产可能会有更大的规划空间，如办公楼、酒店公寓、健身馆、图书馆等。
地段佳、合法合规的商改住房产项目将成为25万欧希腊房产中的热门选择，对比之下80万欧住宅的性价比属实不高，希腊新政此举，大抵是希望用投资款解决一些“疑难地产”。
可以预见，在新政实施之后大概率会涌起一股购置25万欧元商改住房产的热潮。
相比于涨价至80万欧元的其他热门区域，“商改住”项目不仅仅保留了25万欧亲民的投资门槛，也让许多希望通过投资获得希腊身份的中国投资者不用通过增加预算也可以轻轻松松实现移民希腊的梦想。
另外，从2023年希腊央行数据中也可窥见未来几年希腊商业地产的增值潜力。
2023年优质写字楼和零售物业的价格分别同比上涨5.0%和6.7%。随着外国投资的增加和旅游基础设施的发展，预计2024年至2028年期间，希腊商业地产市场将保持0.95%的年增长率。
这意味着除了身份优势，投资者在未来可能会获得相当可观的资本回报。
希腊房价波动图
那面对新政下的市场热潮，我们建议投资人在选择商改住项目时擦亮眼睛，避免原本求“省心”的身份规划带来“长尾困境”。
具体可从以下三方面斟酌：
1）房产地段：地理位置永远是体现房产价值的第一要素，优先考虑位于优质地段、品质上乘、易于出租且接近移民门槛的房产。
2）开发商实力：除了关注基础的区域，配套，装修标准和价格、出租回报等因素外，更要关注开放商是否有足够实力应对商改住的复杂法规和改造成本，确保合法合规完成全流程。
3）房屋后期运营或包租：能否有省心的后续服务满足投资人的身份维系需求。
尽管黄金签证的投资门槛升高，但希腊的房地产市场仍有潜力。
2023年，希腊的国内生产总值(GDP)增长2%，2024年第一季度环比增长0.7%。欧盟委员会预计，今年希腊的房地产价格预计将超过2008年的峰值。
目前希腊首都雅典的房价已超过今年一季度的水平，预计到今年年底将达到创纪录水平。相信随着旅游业的复苏和经济的复苏，希腊房地产价值也将进一步拉升。
无论选择基金投资还是购房投资、无论是否选择希腊房产，不妨明确身份需求和海外资产配置需求后，对优质稳妥项目快速出手。
未来我们将持续关注希腊黄金签证计划新政细节，第一时间为大家带来最新资讯。
敬请关注。
